Заместитель Управления Росреестра по КБР Мариям Кучмезова разъясняет суть изменений в перепланировке помещений, утверждённых Федеральным законом 608-ФЗ.
- Мариям Салиховна, расскажите, как работают данные поправки на практике, что изменено и чем отличаются понятия «перепланировка» и «переустройство»?
- С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 года № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации их гражданского оборота. Теперь перепланировка – это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса, или же изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
Сегодня предостаточно случаев, когда жильцы многоквартирных домов прибавляют к метражу квартир площади лестничных клеток или этажей. Нужно помнить, что, согласно ст. 36 Жилищного кодекса и ст. 290 Гражданского кодекса, общее имущество собственников квартир принадлежит им на праве общей долевой собственности. А это значит, что проводить перепланировку можно только внутри своей квартиры. Отмечу, что переустройство – это какое либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. Перепланировка – это изменение «композиции» квартиры (например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок и др.) Реконструкция – это существенное изменение параметров объекта капитального строительства (площади, высоты, количества этажей) и она проводится только на основании разрешения на строительство.
С 1 апреля процедура перепланировки будет упрощена, теперь нет необходимости вносить изменения в технический паспорт помещения, он не имеет юридической силы и заменён на технический план. Теперь перепланировка будет считаться завершённой после внесения сведений о ней в ЕГРН.
- В какие сроки и кем выдаётся разрешение на перепланировку?
- Изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме, её оформление, как и прежде, требует подготовки документов и обращение в орган публичной власти, с внесением последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого произведена данная перепланировка. Её будет принимать межведомственная комиссия, которая после осмотра выдаст акт о перепланировке и решение, согласно которому всё сделано по закону и в соответствии с проектом.
Порядок оформления перепланировки состоит из нескольких этапов: подготовки пакета документов и заявления, обращения в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки, передача документа из местной администрации заявителю , подтверждающего принятие решения и проверка выполненных строительных работ приёмочной комиссией. Затем орган местного самоуправления сможет (без участия собственника) направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.
- Заказать новый технический план у кадастрового инженера можно до или после ремонта?
- Теперь новый технический план по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приёмочной комиссии. Это нужно для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это орган местного самоуправления) после утверждения акта мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте или регистрации права заявителя на перепланированное помещение. Таким образом, после завершения перепланировки заявителю больше не нужно тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения сведений в ЕГРН.
- Чем грозит несоответствие данных о квартире в ЕГРН и реальной её конструкции?
- Росреестр напоминает, что помещения в многоквартирных домах являются объектами гражданского оборота. Любой приобретатель заинтересован в получении достоверной информации о назначении помещения, его границах и внутренней планировке. В результате перепланировки, как в большую, так и в меньшую сторону, может поменяться общая площадь квартиры. Если она увеличится – возрастёт и её кадастровая и рыночная стоимость, соответственно и налог на недвижимое имущество. Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями в документах, представленных на регистрацию и находящимися в ЕГРН, будут являться основанием для приостановления регистрационных действий.
- Как собственники могут утвердить уже готовые переделки и как избежать штрафа за незаконную перепланировку?
- Лучший способ – согласовать действия перед началом работ и узаконить уже имеющиеся изменения, обратившись с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. Добиться легализации можно обратившись в суд. В случае отсутствия нарушений строительных и санитарных норм, пожарной безопасности и иным законным интересам соседей, отсутствию угроз жизни и здоровью жильцов дома, изменения будут признаны. Если решение о согласовании перепланировки принято, необходимо обратиться в Росреестр.
- Изменения, связанные с расширением площади за счёт балконов и лоджий, тоже нужно вносить в ЕГРН?
- В данном случае речь идёт о присоединении балкона, а это подпадает под понятие реконструкции. Если собственник решает улучшить свои жилищные условия путём присоединения к квартире балкона, он должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного дома и обратиться в орган, уполномоченный законодательством принять решение о выдаче разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.
- Могут ли соседи выступить против перепланировки и в каком случае? Куда обратиться жильцам, предполагающим, что сосед сделал незаконную перепланировку?
- В этом случае для начала эксперты рекомендуют побеседовать с владельцем квартиры. Возможно, изменения уже согласованы или их вот-вот узаконят. Если это не так и договориться не удалось, то можно сообщить о факте нарушения, написав заявление в управляющую компанию. На основании жалобы проведут проверку и, если будет установлено, что нарушение имеет место, соседей ждёт ответственность и им грозит уплата штрафа. Если обнаружатся нарушения градостроительных, строительных или санитарных норм, владельца обяжут всё переделать. Если в ходе ремонта собственники снесли несущую стену, поменяли расположение кухни и ванной комнаты, присоединили к жилому помещению балкон, эти нововведения придётся демонтировать и вернуть жильё к первоначальному виду. Если из-за незаконной перепланировки был нанесён ущерб соседям и это доказано, потребуется возместить расходы. Владельцы могут столкнуться с ограничением на выезд за границу в случае неисполнения решения суда и даже принудительной продаже квартиры на торгах.
- Какие самые грубые нарушения допускают жильцы при перепланировке?
- Снос несущей стены, изменение расположения кухни и ванной комнаты, а также присоединение к жилой площади балкона. Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений.
